Kış bahçesinin yasal olup olmadığı tek bir cevapla söylenemez: yapının yeri, kalıcı olup olmaması, binanın kat mülkiyeti durumu ve parselin imar durumu belirler. Uygulamadan önce belediyenizin imar birimine, apartmandaysanız önce yönetim planına bakın.
Kısa cevap
"Kış bahçesi yasal mı, ruhsata tabi mi, emsale dahil mi?" sorularının herkes için geçerli tek bir cevabı yoktur. Sonucu; kış bahçesinin nereye yapılacağı (bahçe, teras, çatı katı, balkon), yapının kalıcı mı sökülebilir mi olduğu, binanın kat mülkiyeti durumu ve parselin imar durumu belirler. Kurallar belediyeden belediyeye farklı uygulanabildiği için kesin cevabı ancak bağlı olduğunuz belediyenin imar birimi verebilir. SkyArt Group olarak hukuki görüş vermiyoruz; aşağıdaki liste, belediyeye ve yönetime giderken hangi soruları sormanız gerektiğini toplar.
Hangi soru neye bağlı, kime sorulur?
| Soru | Neye bağlı? | Kime danışılır? |
|---|---|---|
| Kış bahçesi yasal mı? | İmar durumu, yapının yeri ve kalıcılığı, bina cephesine etkisi | Belediyenin imar birimi |
| Ruhsata tabi mi? | Yapının kapalı ve kalıcı bir alan oluşturup oluşturmadığı; belediyenin uygulaması | Belediyenin imar / yapı kontrol birimi |
| Emsale dahil mi? | Kapalı alanın yapı alanına eklenip eklenmeyeceği; parselin kalan emsal hakkı | Belediyenin imar birimi; gerekirse bir mimar |
| Apartmanda yapılabilir mi? | Yönetim planı, ortak alan durumu, cephe değişikliği | Site / apartman yönetimi ve kat malikleri kurulu |
| Tarlaya ya da imar dışı alana yapılır mı? | Arazinin niteliği ve o bölgedeki yapılaşma kuralları | Bağlı olduğunuz belediye ya da yetkili idare |
Emsale dahil mi? Neden belediyeye sorulmalı?
Emsal, bir parselde ne kadar yapı alanı yapılabileceğini gösterir. Dört tarafı ve tavanı kapalı, kalıcı bir kış bahçesi, uygulamada yapı alanına eklenebilecek bir kapalı alan olarak değerlendirilebilir. Parselinizde kalan emsal hakkı olup olmadığı, tapu ve imar durumu belgesi üzerinden belediyede netleşir. Bu yüzden "emsale dahil değildir" ya da "kesin dahildir" gibi genel ifadelere güvenmeyin; kendi parseliniz için sorun.
Apartman ve sitelerde önce yönetim
- Yönetim planına bakın: Cephe, teras ve ortak alan değişikliklerine dair hüküm olabilir.
- Kat malikleri kurulunun yazılı onayını alın: İleride komşularla anlaşmazlık yaşamamak için en sağlam yol budur.
- Model ve renk birliği: Bazı siteler aynı tip sistem ister; sitede daha önce yapılmış uygulamalar iyi bir referanstır.
Genel çerçeve için pergola ve kış bahçesi için izin gerekir mi? yazısına da bakabilirsiniz.
Belediyeye giderken yanınızda olsun
- Tapu bilgileri ve mümkünse imar durumu belgesi
- Apartmandaysanız yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararı
- Kış bahçesinin yapılacağı yerin ölçüleri ve fotoğrafları
- Düşündüğünüz sistemin özeti: tavan tipi (sabit cam, açılır, kompozit), yan cephe tipi, sökülebilir olup olmadığı
Ücretsiz keşifte yerinde ölçü alıyor, sistemin ölçüsünü ve yapısını gösteren bilgiyi hazırlıyoruz; bu bilgiler belediye ya da yönetimle görüşmenizi kolaylaştırır. Kış bahçesinin en az 15 m² olması gerektiğini ve ölçü planlamasını kış bahçesi kaç m² olmalı? yazısında anlattık.
Kapalı kış bahçesi mi, açık bir sistem mi?
Yanları açık bir bioklimatik pergola ile dört tarafı camla kapatılmış bir kış bahçesi uygulamada farklı değerlendirilebilir. İzin süreci sizin için belirleyiciyse, seçenekleri belediyeye sormadan önce karşılaştırın: camlı bioklimatik pergola mı, kış bahçesi mi? Yan cepheyi camla değil zip perde ile kapatmak da sık sorulan bir alternatiftir; hangisinin nasıl değerlendirileceğini yine belediyenize sorun.
SkyArt Group, Albert Genau yetkili üretici bayisi olarak kış bahçesini İstanbul'da üretir ve kurar. İzin sürecini netleştirdikten sonra adımları kış bahçesi nasıl yapılır? yazısında görebilir, ölçü ve proje için ücretsiz keşif isteyebilirsiniz.
